□记者张延

事件起因并不复杂

卫辉市丽湖花园小区内的王家大楼属于省级文物保护单位，为加强王家大楼的文物保护力度，根据省文物局批复文件精神，卫辉市文化广电和旅游局决定对王家大楼实施维修保护工程。

然而，从20天前开始，施工单位河南省今古园林古建有限公司却始终无法进场施工，施工设备也多次被人拦截。

阻挡施工的人是居住在丽湖小区1号楼的任女士。任女士表示：“我非常支持施工单位对文物的修缮，但是王家大楼东边的土地是我掏钱买的，有手续。你们只要不占我的地方，随便修缮我没意见！”

当看过任女士拿出的土地买卖协议书和收据后，卫辉市文化广电和旅游局工作人员当场表示：“这是无效协议！”

这究竟是怎么回事？任女士手中的土地买卖协议是否有效、合法？

文物修缮受到阻拦

8月10日下午3时许，丽湖花园1号楼前面的小路上停着一辆大货车，货车上面载着一辆钩机。货车的后边停着一辆白色的私家车，阻挡着货车的道路。

施工单位负责人说，修缮王家大楼需要施工场地，正好大楼东边有半个篮球场大小的空地，于是就准备进驻这里。没想到这么多天过去了，就是进不去。“我们的施工期限只有三个月，所以我很着急！”

现场，任女士与一名男子正在和施工方负责人、卫辉市文化广电和旅游局工作人员、城郊乡相关负责人争执。

卫辉市文化广电和旅游局综合执法大队负责人告诉任女士，阻挡文物

修复是违法行为，而且对方提供的土地买卖协议是无效的，不受法律保护。

任女士提供的王家大楼东边土地的买卖协议显示，甲方是林州房地产开发公司卫辉项目部，乙方是任女士。签署日期是2007年3月16日。收据复印件显示，丽湖小区土地转让金额为3.5万元。

协议地块范围为，西边界线：距王家大楼东走廊墙外皮向东1.5M；南边界线：1号楼北侧道路路北侧石为界；东边界线：即建筑红线（5号楼东南角至1号楼东南角）；北边界线：依拟建建筑物高度遮阴系数不小于1:1.3。

买地协议被质疑

正是这份协议，让卫辉市文化广电和旅游局工作人员对它的合法性产生了质疑。卫辉市文化广电和旅游局文物科负责人表示，协议中的第一条，“西边界线：距王家大楼东走廊墙外皮向东1.5M”，这是违反文物保护规定的。

王家大楼是第七批省级文物保护单位，是民国时期优秀历史建筑。2018年9月25日，河南省文物局、河南省住房和城乡建设厅联合发布“关于公布第七批全国重点文物保护单位及河南省第六批、第七批文物保护单位保护范围和建设控制地带的通知”。

通知显示，王家大楼日军驻卫司令部旧址（1938·卫辉市道西街丽湖花园内），保护范围：自旧址外围墙体向四周各外扩10米。建设控制地带：自保护范围边线向四周各外扩10米。

换句话说，王家大楼四周20米内不得建设任何建筑和地上附属建筑物。

另外，“一个开发公司的项目部，能转让丽湖小区的土地所有权吗？”文物科负责人质疑说，这种买卖协议为何没有土地部门和规划部门的手续，仅仅凭借一纸协议就能阻挡文物修缮的工作吗？

无奈之下，工作人员只好选择报警。民警到来后，经过双方协商，决定先将事情报请政府相关部门进行调查鉴定。如果该土地买卖属于非法交易，王家大楼的修缮工作将正常进行，如果再有人进行阻挠，警方将对阻挠人采取强制措施。

交易土地没有确权登记

任女士说，她不太懂法，但是十几年前的的确确拿出了3.5万元现金购买了这块土地，她也希望确认这份买卖协议是否合法。

8月11日，卫辉市自然资源和规划局经过翻阅大量历史档案，最终得出结论：“我们不能说该交易协议不合法、无效。但这么多年任女士没有到土地部门进行确权登记，该地块不能确认是任女士的。”

该局负责土地执法的负责人解释，丽湖小区的确是林州房地产开发公司卫辉项目部开发的，“根据规定，房地产开发项目建够25%以后，里面的地块可以转让。”但是，该项目部与任女士的地块交易只办理转让协议一个步骤。后面还有确权认证等很多手续要办理，但任女士都没有办理。

“任女士现在仍然可以办理确权登记手续，但会很麻烦。因为交易协议中存在很多问题！”该负责人说，档案显示，该地块是幼儿园的建设用地，但在交易协议上却没有显示幼儿园建设用地字样。

该负责人分析，开发商之所以转让这块地皮，而且以3.5万元的低价出让，是因为牵涉容积率问题。换句话说，小区容积率已经用完了，如果再建设幼儿园，开发商还要变更规划系数或者减少其他楼盘的面积。

另外，王家大楼是文保单位，建设中会牵涉很多问题。所以项目部就把幼儿园的地块转让给了任女士。现在

问题就出来了，任女士即便去办理后续手续，因为容积率已经不够，这块土地是不允许建设建筑物的。

“法律只保护确权登记后的地块！”该负责人最后表示，任女士只有一张交易协议，不能认定这块地是任女士的。

律师：项目部无权出让土地

河南龙健律师事务所律师尹建民认为，案涉的土地使用权权属纠纷，首先要明确该土地的性质。

在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。

如果是涉及国有土地，我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规，对出让国有土地使用权的批准权限、程序和要求等都作了明确具体的规定。只有在自然资源和规划部门（国土资源）等机关审批、缴纳税费、依法登记后才能依法取得土地使用权。

本案中的房地产及项目部显然无代表国家行使土地出让的权力。卫辉市自然资源和规划局土地执法部门会依法确认任女士与房地产公司之间的土地转让是否合法。

据了解，王家大楼日军驻卫司令部旧址为卫辉近代民族实业家王锡彤（字莜忊，号悔斋，晚号抑斋）家私宅。该建筑中西合璧，是中国建筑从古建筑到现代建筑的一个过渡产物，在中国建筑史上具有非常重要的意义。2017年王家大楼被升级为省级文保单位。

此次对王府大楼的修缮，包括外立面修缮、屋面修缮、室内装饰及设施提升等内容。修缮工程预计工期3个月。