解读《新乡市新建商品房预售资金监管办法》

记者陈卓

3月1日，《新乡市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）正式施行。对于这项事关群众切身利益的新政策，尚有不少群众不太清楚。3月9日，记者采访了市住建局相关负责人员，对《办法》进行了详细了解。

购房群众权益更有保障

新乡市房地产市场事务中心副主任沈秋江介绍，《办法》所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售在建商品房，按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括定金、预付款、保证金、房价款(包括商品房按揭贷款、住房公积金贷款)等款项。新建商品房预售资金监管，要求遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采取全程全额监管方式。新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预(销)售许可证开始，至完成不动产首次登记终止。

据介绍，出台《办法》是维护购房群众合法权益的需要。根据商品房预售许可的规定，房地产开发项目建设达到一定比例，即可申请商品房预售。也就是说预售时还是在建工程，购房人出资购买的是期房。因此，如果开发企业挪用预售资金，造成预售项目资金短缺、建设进度迟缓，可能会出现延期交房、配套设施滞后，以及拖欠工程款、工人工资、银行贷款等问题，甚至出现工程烂尾等极端情形发生。实行商品房预售资金监管，才能有效保证预售资金用于商品房项目建设，保障购房群众的合法权益。

同时，房地产开发需要大量的资金投入，属于资金密集型的行业。实行商品房预售资金监管，能够监督预售资金的使用，规范开发企业的经营行为，提高经营管理水平，有利于企业做大做强，促进房地产市场的健康发展。

预售资金监管程序

一、开设监管账户。开发企业在办理商品房预售许可前，与银行签订监管协议，开设监管账户。二、申请商品房预售许可。三、与购房人签约、资金入账。购房人通过监管银行现金缴款或专用POS机刷卡入账，购房贷款也直接进入监管账户。四、申请使用预售资金。开发企业向监管部门申请资金使用拨付。五、监管账户注销。开发企业办理不动产首次登记后，向监管部门申请撤销账户监管。

购房群众注意事项

沈秋江介绍，实行商品房预售资金监管后，群众在购房时要注意一些事项。 首先，购房人在选购商品房时，应当查验所购楼盘是否公示《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管银行、监管账户等。

购房人与开发企业签订的《商品房买卖合同》中，应当有商品房预售资金监管账户的条款约定。双方签约后，应将约定支付的定金、预付款、保证金等各种款项直接存入约定并公示的监管账户内。开发企业不得以其他方式自行收取房款，这是保证购房人预售资金安全的重要条件。

“购房人在办理住房按揭贷款或公积金贷款业务时，应在合同中明确监管银行、监管账户，并约定贷款银行应直接将贷款足额划入监管账户。”沈秋江说。

据了解，目前，我市商品房预售资金监管试点银行有7家，包括中国银行国贸支行、农业银行高新支行、建设银行市区支行、交通银行新乡分行、中信银行营业部、中原银行营业部、广发银行新乡分行。